Khi bước chân lên đất nước của những cơ hội, câu hỏi đầu tiên mà người định cư Mỹ phải đối mặt là: “Nên thuê hay mua một nơi an cư?” Quyết định này không chỉ ảnh hưởng đến tài chính mà còn tác động trực tiếp đến chất lượng cuộc sống và kế hoạch tương lai của cả gia đình.

Thuê hay mua bất động sản ở Mỹ: Đâu là lựa chọn tối ưu cho người mới định cư?

Thực tế, 35% gia đình người Mỹ hiện vẫn đang ở thuê thay vì sở hữu. Con số này cho thấy việc đi thuê vẫn là một lựa chọn phổ biến và hoàn toàn hợp lý.

Với người mới định cư Mỹ, quyết định thuê hay mua nơi ở phụ thuộc vào nhiều yếu tố: tình hình tài chính hiện tại, mục tiêu dài hạn, và thời gian dự định sinh sống tại một vùng miền cụ thể. Những năm đầu sau khi định cư thường là giai đoạn khám phá và thích nghi, do đó nhiều chuyên gia khuyến nghị nên thuê chỗ ở trước khi đưa ra quyết định mua.

Hình ảnh mô tả: Một gia đình người Việt đang xem xét các lựa chọn nhà ở tại Mỹ, với các bảng hiệu “For Rent” và “For Sale” trong khung hình

Ưu và nhược điểm khi đi thuê tại Mỹ sau khi định cư

Lợi ích của việc đi thuê

Tính linh hoạt là ưu điểm lớn nhất khi thuê một nơi ở. Người mới định cư có thể dễ dàng di chuyển theo cơ hội việc làm hoặc thay đổi vùng sinh sống mà không phải lo lắng về việc bán tài sản. Chi phí ban đầu thấp hơn đáng kể so với việc mua một bất động sản. Thông thường, người thuê chỉ cần trả tiền đặt cọc (security deposit) từ 1-2 tháng tiền thuê, cùng với tiền thuê tháng đầu.

Việc bảo trì và sửa chữa hoàn toàn thuộc trách nhiệm của chủ nhà. Khi máy điều hòa hỏng hoặc cần sửa chữa hệ thống ống nước, người thuê chỉ cần liên hệ với landlord mà không phải chi trả thêm. Điều này giúp kiểm soát chi phí sinh hoạt dễ dàng hơn.

Người đi thuê cũng có thể trải nghiệm nhiều khu vực khác nhau để tìm ra nơi phù hợp nhất với lối sống và nhu cầu gia đình. Đặc biệt quan trọng với những người mới định cư chưa quen thuộc với các khu vực tại Mỹ.

Những hạn chế khi đi thuê

Tiền thuê thường tăng hàng năm, khiến chi phí sinh hoạt không ổn định. Theo dữ liệu từ U.S. Bureau of Labor Statistics, giá thuê tại Mỹ tăng trung bình 3-5% mỗi năm. Người thuê không xây dựng được tài sản (equity) từ việc trả tiền thuê hàng tháng.

Quyền quyết định bị hạn chế. Người thuê không thể cải tạo, sửa chữa hoặc trang trí theo ý muốn mà không có sự đồng ý của chủ sở hữu. Nguy cơ bị chấm dứt hợp đồng thuê khi chủ sở hữu muốn bán hoặc sử dụng cho mục đích khác luôn tồn tại.

Ưu và nhược điểm khi mua bất động sản tại Mỹ sau khi định cư

Lợi ích khi sở hữu nhà ở Mỹ

Sở hữu một mái ấm mang lại sự ổn định lâu dài và tự do hoàn toàn trong việc sử dụng không gian sống. Chủ nhà có quyền cải tạo, mở rộng hoặc thay đổi bất cứ điều gì trong ngôi nhà theo ý muốn.

Xây dựng tài sản qua thời gian là lợi ích tài chính quan trọng nhất. Mỗi khoản thanh toán mortgage đều góp phần tăng giá trị tài sản thuần (equity) của gia đình. Theo dữ liệu từ Federal Housing Finance Agency, giá nhà tại Mỹ tăng trung bình 4.2% mỗi năm trong 30 năm qua.

Các khoản lãi vay mua bất động sản có thể được khấu trừ thuế thu nhập, giúp giảm gánh nặng thuế hàng năm. Với những khoản vay dưới 750,000 USD, người mua có thể khấu trừ toàn bộ tiền lãi trong tờ khai thuế.

Những thách thức khi mua nhà

Chi phí ban đầu lớn là rào cản đầu tiên. Ngoài khoản down payment từ 10-20% giá trị ngôi nhà, người mua còn phải chi trả closing costs (chi phí kết thúc giao dịch) từ 2-5% giá trị bất động sản, bao gồm phí thẩm định, phí luật sư, và các loại phí khác.

Trách nhiệm bảo trì và sửa chữa hoàn toàn thuộc về chủ sở hữu. Chi phí bảo trì trung bình khoảng 1-3% giá trị ngôi nhà mỗi năm. Ngoài ra, chủ sở hữu còn phải chi trả property taxes, homeowner’s insurance, và các phí HOA (nếu có).

Tính linh hoạt bị hạn chế khi muốn di chuyển. Việc bán một bất động sản có thể mất vài tháng đến một năm, và người bán phải chi trả real estate agent commission khoảng 5-6% giá bán.

So sánh chi phí giữa thuê và mua nhà ở Mỹ

Bảng so sánh chi phí thuê và mua một căn 3 phòng ngủ tại các thành phố phổ biến:

Thành phố	Giá thuê trung bình/tháng	Giá mua trung bình	Down payment 20%	Mortgage payment/tháng
Los Angeles, CA	3,200 USD	650,000 USD	130,000 USD	2,890 USD
Houston, TX	1,850 USD	280,000 USD	56,000 USD	1,260 USD
Orlando, FL	2,100 USD	320,000 USD	64,000 USD	1,440 USD
Phoenix, AZ	2,000 USD	380,000 USD	76,000 USD	1,710 USD

Ghi chú: Mortgage payment đã bao gồm principal, interest, taxes, và insurance (PITI). Số liệu tham khảo từ Zillow và Realtor.com tính đến tháng 8/2025.

Như bảng trên cho thấy, ở một số thị trường như Houston và Orlando, chi phí mortgage hàng tháng thậm chí thấp hơn tiền thuê. Tuy nhiên, cần tính thêm các chi phí phát sinh khác khi sở hữu một bất động sản.

Người Việt có được mua nhà ở Mỹ không?

Câu trả lời là có, người Việt hoàn toàn có thể mua nhà tại Mỹ. Luật pháp Mỹ không cấm người nước ngoài sở hữu bất động sản. Tuy nhiên, quy trình và điều kiện vay vốn sẽ khắt khe hơn so với công dân Mỹ. Nhiều ngân hàng yêu cầu down payment từ 25-30% thay vì 10-20% như đối với người Mỹ.

Điều kiện cụ thể cho người Việt Nam mua nhà tại Mỹ

Đối với người định cư Mỹ thông qua EB-3 hoặc EB-5, việc mua nhà trở nên dễ dàng hơn nhiều khi đã có Thẻ Xanh. Các điều kiện cơ bản bao gồm:

Có thu nhập ổn định và có thể chứng minh qua pay stubs, tax returns của ít nhất 2 năm gần nhất.
Tỷ lệ debt-to-income (DTI) không vượt quá 43% tổng thu nhập hàng tháng.
Credit score tối thiểu 620 cho conventional loans, hoặc 580 cho FHA loans.
Down payment tối thiểu 3.5% cho FHA loan hoặc 10% cho conventional loan.
Có đủ tiền dự phòng để chi trả closing costs và emergency fund ít nhất 2-3 tháng mortgage payment.

Thủ tục pháp lý và quy trình mua nhà ở Mỹ cho người mới định cư

Các bước cơ bản trong quy trình mua nhà

Bước 1: Phê duyệt trước khoản vay Liên hệ với các tổ chức cho vay để được phê duyệt trước, giúp xác định chính xác khả năng tài chính và tăng sức mạnh đàm phán.

Bước 2: Tìm kiếm và chọn nhà Sử dụng dịch vụ của một nhân viên môi giới bất động sản có kinh nghiệm với khách hàng định cư để tìm được tổ ấm phù hợp với ngân sách và nhu cầu.

Bước 3: Đưa ra lời đề nghị Nhân viên môi giới bất động sản sẽ hỗ trợ đàm phán giá cả và các điều khoản trong hợp đồng mua bán.

Bước 4: Kiểm tra và thẩm định nhà Thuê chuyên gia kiểm tra tình trạng ngôi nhà và ngân hàng sẽ thẩm định giá trị để đảm bảo khoản vay.

Bước 5: Hoàn tất giao dịch Ký kết các giấy tờ pháp lý cuối cùng và chính thức nhận quyền sở hữu căn nhà.

Lưu ý về thủ tục pháp lý khi mua nhà định cư Mỹ với Cổng Visa

Cổng Visa khuyến nghị khách hàng nên làm quen với các thuật ngữ bất động sản cơ bản và hiểu rõ các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu. Việc tham khảo ý kiến của luật sư bất động sản trong các giao dịch lớn là điều nên làm, đặc biệt với những người lần đầu mua bất động sản tại Mỹ.

Đội ngũ tư vấn tại Cổng Visa có mạng lưới đối tác tin cậy, bao gồm các nhân viên môi giới bất động sản, nhà môi giới khoản vay thế chấp, và luật sư bất động sản có kinh nghiệm làm việc với cộng đồng người Việt định cư Mỹ.

Các loại thuế cần biết khi mua nhà ở Mỹ

Thuế tài sản (Property Tax): Đây là loại thuế quan trọng nhất mà chủ nhà phải chi trả hàng năm. Mức thuế dao động từ 0.3% đến 2.5% giá trị được thẩm định của ngôi nhà, tùy thuộc vào bang và địa phương. Ví dụ, tại Texas thuế tài sản trung bình là 1.8%, trong khi ở Hawaii chỉ khoảng 0.3%.

Thuế chuyển nhượng (Transfer Tax): Một số bang và địa phương áp dụng thuế chuyển nhượng khi mua bán bất động sản. Mức thuế này thường từ 0.1% đến 2% giá trị giao dịch.

Thuế lãi vốn (Capital Gains Tax): Khi bán bất động sản với giá cao hơn giá mua, chủ sở hữu phải nộp thuế lãi vốn. Tuy nhiên, cặp vợ chồng có thể được miễn thuế cho khoản lãi đầu tiên 500,000 USD (250,000 USD cho người độc thân) nếu đáp ứng điều kiện sinh sống.

Các khoản khấu trừ thuế (Tax Deductions): Chủ sở hữu có thể khấu trừ lãi vay thế chấp, thuế tài sản, và một số chi phí khác trong tờ khai thuế thu nhập, giúp giảm đáng kể gánh nặng thuế hàng năm.

Thời điểm nào thích hợp để mua nhà sau khi định cư Mỹ?

Thời điểm lý tưởng để mua nhà là khoảng 18-24 tháng sau khi định cư, khi gia đình đã ổn định công việc, hiểu rõ khu vực sinh sống, và xây dựng được lịch sử tín dụng ban đầu. Dựa trên kinh nghiệm tư vấn hàng nghìn gia đình định cư Mỹ, Cổng Visa khuyến nghị những thời điểm sau đây là phù hợp để bắt đầu kế hoạch an cư:

Khi có thu nhập ổn định: Thu nhập tối thiểu nên gấp 3 lần khoản thanh toán thế chấp hàng tháng để đảm bảo tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) hợp lý. Ví dụ, với khoản thanh toán thế chấp 2,000 USD/tháng, thu nhập gia đình nên ít nhất 6,000 USD/tháng.
Điểm tín dụng đạt 620+: Mức điểm tín dụng này mở ra nhiều lựa chọn vay vốn với lãi suất cạnh tranh. Người mới định cư có thể xây dựng lịch sử tín dụng thông qua thẻ tín dụng có bảo đảm và các khoản vay nhỏ.
Có quỹ khẩn cấp: Ngoài khoản trả trước và chi phí hoàn tất giao dịch, gia đình nên có quỹ dự phòng ít nhất 6 tháng chi phí sinh hoạt để đối phó với các tình huống bất ngờ.

Những điểm cần lưu ý quan trọng khi quyết định thuê hay mua nhà tại Mỹ

Đánh giá kế hoạch dài hạn: Nếu dự định sinh sống tại một khu vực ít nhất 5-7 năm, việc mua bất động sản thường có lợi hơn về mặt tài chính. Ngược lại, việc đi thuê phù hợp với những người thường xuyên di chuyển.

Xem xét thị trường địa phương: Tại một số khu vực, tỷ lệ giá trị bất động sản trên giá thuê cao có nghĩa là thuê sẽ tiết kiệm hơn trong ngắn hạn. Sử dụng công thức quy tắc 1%: nếu giá thuê hàng tháng bằng hoặc cao hơn 1% giá mua, thì việc đi thuê có thể là lựa chọn tốt hơn.

Tính toán tổng chi phí thực tế: Khi so sánh, cần tính toàn bộ chi phí bao gồm bảo trì, sửa chữa, thuế tài sản, bảo hiểm, phí Hiệp hội chủ nhà (HOA) cho việc sở hữu bất động sản. Đối với việc đi thuê, cần tính đến việc tăng giá thuê hàng năm.

Cân nhắc các yếu tố lối sống: Mua một mái ấm phù hợp với những gia đình muốn ổn định, có trẻ em cần môi trường học tập ổn định. Thuê chỗ ở phù hợp với những người trẻ, chưa có con, hoặc muốn trải nghiệm nhiều khu vực khác nhau.

Hiểu rõ quyền và nghĩa vụ: Người thuê cần hiểu rõ hợp đồng, quyền của người thuê, và trách nhiệm của chủ nhà. Người mua cần nắm vững bảo hiểm chủ nhà, thuế tài sản, và các quy định của Hiệp hội chủ nhà (HOA).

Quyết định thuê hay mua bất động sản sau khi định cư Mỹ là một trong những lựa chọn tài chính quan trọng nhất của gia đình. Mỗi lựa chọn đều có ưu nhược điểm riêng, và quyết định cuối cùng nên dựa trên tình hình tài chính cụ thể, mục tiêu dài hạn, và hoàn cảnh cá nhân của từng gia đình.

Nếu Quý Anh/Chị mong muốn được tư vấn chi tiết về lộ trình định cư Mỹ và các vấn đề liên quan đến cuộc sống tại Mỹ, đội ngũ chuyên gia di trú tại Cổng Visa luôn sẵn sàng đồng hành. Hãy liên hệ với chúng tôi để bắt đầu hành trình hiện thực hóa giấc mơ Mỹ một cách an toàn và hiệu quả nhất.

Thông tin liên hệ Cổng Visa:

Website: https://congvisa.com
Số điện thoại: 0909.999.543